Immobili non abitativi: libera determinazione convenzionale del canone locativo

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 33884 del 12 novembre 2021, ha affermato un principio di diritto in tema di libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.

La vicenda sottoposta all’esame degli Ermellini trae origine dalla contestata legittimità di un patto di revisione (in aumento) del canone locativo originariamente convenuto tra le parti nell’ambito di un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, per violazione dei limiti previsti dalla L. n. 392/1978, agli artt. 32 e 79.

A tal riguardo, la Suprema Corte ha ritenuto infondata la censura sollevata dal conduttore in merito all’illegittimità del patto di revisione del canone richiamando il principio, recentemente espresso dalla medesima (seppur in una diversa pronuncia in merito al c.d. “calettamento” del canone di locazione), in virtù del quale, in tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, deve ritenersi legittima la pattuizione di un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, salvo che emerga dal testo del patto (ovvero da elementi extratestuali) l’intento delle parti di perseguire il solo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, in elusione dei limiti imposti dall’art. 32 della L. n. 392/1978.

Più in particolare, alla stregua di tale principio, ove le parti non abbiano vincolato la determinazione differenziata del canone al ricorso di elementi oggettivi e predeterminati, idonei a influire sull’equilibrio economico del rapporto (in modo autonomo rispetto alle variazioni annue del potere di acquisto della moneta), la relativa pattuizione deve ritenersi nulla ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 32 e 79 della L. 392/1978.

Sulla base di tale impostazione e tenuto altresì conto della circostanza che il valore locativo di un immobile ad uso commerciale può subire variazioni in dipendenza di fattori estrinseci (i.e. sviluppo urbano, dotazione di maggiori servizi, etc.) di cui non può essere interdetto ai contraenti di tenere conto ai fini della (ri)determinazione del corrispettivo, la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso da quello di abitazione, devono ritenersi legittimi, tanto il patto con il quale le parti, all’atto della conclusione del contratto, predeterminano il canone in una misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto; quanto il patto successivo con il quale le parti provvedono consensualmente, nel corso del rapporto, a stabilire una misura del canone diversa da quella originariamente stabilita; la legittimità di tali patti (iniziali o successivi) dev’essere peraltro esclusa là dove risulti (dal testo del patto o da elementi extratestuali) che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, art. 32.”

In conclusione spetterà al giudice di merito, in sede di interpretazione negoziale, accertare la reale volontà dei contraenti e quindi valutare se mediante la formula adottata per la determinazione di canoni differenziati e crescenti per frazioni di tempo, o attraverso la stipulazione di patti modificativi del canone in corso di rapporto, le parti abbiano inteso perseguire lo scopo di neutralizzare gli effetti negativi della svalutazione monetaria o abbiano inteso riconoscere al locatore, in misura dinamica, una maggiore fruttuosità in termini reali del ceduto godimento dell’immobile.

Corte Cassazione Ordinanza 33884 del 12.11.2021

 

 

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